由于開發(fā)建設(shè)物流園區(qū)的投資相當(dāng)巨大，土地占用多，并受城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化等因素的影響較大，稍有不慎，便會(huì)造成巨大的浪費(fèi)或投資失誤。因此，科學(xué)地確定物流園區(qū)的市場(chǎng)需求和戰(zhàn)略定位，完善戰(zhàn)略規(guī)劃的細(xì)節(jié)和服務(wù)體系的設(shè)計(jì)，成了當(dāng)下物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，物流園區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃和定位是對(duì)物流園區(qū)建設(shè)的目標(biāo)、理念以及資源和功能的總體部署與規(guī)劃，是制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、布局規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃等具體實(shí)施方案的指導(dǎo)性綱領(lǐng)，是為物流園區(qū)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理和評(píng)價(jià)提供科學(xué)的決策依據(jù)。

我們根據(jù)多年的工作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了自己使用的物流園區(qū)項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃和定位研究的一般方法論（如下圖所示），并要做好以下工作：

1、宏觀判斷
根據(jù)我們戰(zhàn)略定位的方法論，針對(duì)物流園區(qū)項(xiàng)目首先是進(jìn)行宏觀判斷。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析至少要包括三個(gè)層面：即（1）國(guó)家層面；（2）區(qū)域或者省級(jí)層面；（3）項(xiàng)目所在地層面。
宏觀分析需要認(rèn)真分析這三個(gè)層面的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)特征、物流環(huán)境、當(dāng)?shù)卣摺⒏?jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。要通過(guò)分析給出目標(biāo)物流園區(qū)項(xiàng)目的初步定位意見，為下一步的市場(chǎng)調(diào)研縮小工作范圍，為項(xiàng)目功能定位及涉及、空間布局等奠定框架基礎(chǔ)。同時(shí)要通過(guò)項(xiàng)目的宏觀分析完善項(xiàng)目的概念體系，為項(xiàng)目的建設(shè)團(tuán)隊(duì)提供統(tǒng)一的概念和思想。因此，項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的宏觀分析是至關(guān)重要，是物流園區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃和定位的基礎(chǔ)。
2、市場(chǎng)調(diào)研
市場(chǎng)調(diào)研是項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃和定位的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)的根本保證，也是項(xiàng)目后期招商運(yùn)營(yíng)的前提。戰(zhàn)略規(guī)劃和定位階段的市場(chǎng)調(diào)研需要非常的充分細(xì)致，但其中重點(diǎn)還在于項(xiàng)目所在地的產(chǎn)業(yè)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)鏈條特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)集群特點(diǎn)、物流環(huán)境和狀態(tài)，項(xiàng)目擬建地點(diǎn)的交通環(huán)境條件等等，通過(guò)這些市場(chǎng)調(diào)研，最終確定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位意見，為下一步的項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)、布局等提供根本的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和意見。
例如，我們?cè)谶M(jìn)行擬占地2000余畝的洛陽(yáng)國(guó)龍物流園項(xiàng)目戰(zhàn)略定位分析研究時(shí)，針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，在歷經(jīng)兩個(gè)多月的實(shí)地調(diào)研中，收集了30余份國(guó)家、河南、洛陽(yáng)的政策、規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)文件及參考資料，調(diào)研了當(dāng)?shù)氐妮S承產(chǎn)業(yè)、汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)、公路貨運(yùn)市場(chǎng)、各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等，走訪了130余位政府官員、協(xié)會(huì)專家、企業(yè)負(fù)責(zé)人及經(jīng)營(yíng)業(yè)戶，考察了50余家各類市場(chǎng)、園區(qū)、樓盤，參與了多次政府項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)議，為園區(qū)的戰(zhàn)略定位提供了翔實(shí)的數(shù)據(jù)。
3、定位分析
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，確定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略思想和基本原則，明確項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的實(shí)際情況和各種關(guān)聯(lián)因素，確定項(xiàng)目主要功能和戰(zhàn)略定位，明確項(xiàng)目的空間布局和管理體系的戰(zhàn)略框架，給出重點(diǎn)服務(wù)功能構(gòu)建、重點(diǎn)項(xiàng)目構(gòu)建的基本戰(zhàn)略發(fā)展意見。
4、戰(zhàn)略建議
根據(jù)項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃和定位，最后給出項(xiàng)目的各種策略性建議，諸如開發(fā)模式、開發(fā)路徑、建設(shè)進(jìn)度、運(yùn)營(yíng)模式、營(yíng)銷推廣、招商合作基本策略及管理模式、政策等。（文/孔慶廣）