城市更新中的專項債：政策導向、支持范圍與實施要點

專項債券作為地方政府推動城市更新的重要融資工具，通過匹配公益性項目與市場化收益機制，有效緩解了城市更新的資金壓力。以下是其核心要點及實踐案例分析：

一、專項債支持的城市更新項目類型

專項債主要投向公益性突出且具備收益潛力的領域，具體包括：

城鎮老舊小區改造

基礎類：水電氣管網改造、道路硬化、安防設施完善等。完善類：加裝電梯、停車位擴建、社區便民服務設施等。提升類：智慧安防系統、歷史文化保護性修繕等。
案例：廣州荔灣南片區老舊小區改造項目，通過停車場運營和商業配套收益覆蓋專項債本息1.15倍。

棚戶區與城中村改造

拆除危舊住房，配建保障性住房，完善基礎設施（如排水管網、道路升級）。
案例：重慶渝中區通過專項債支持“兩江四岸”治理，惠及900萬平方米老舊小區改造。

歷史文化街區保護與活化

修繕歷史建筑（如上海張園石庫門改造），結合文旅開發提升收益。
案例：上海張園西區改造后開放，專項債資金支持保護性修繕與商業規劃。

市政基礎設施升級

地下綜合管廊、海綿城市建設、智慧交通系統等。
案例：北京酒仙橋舊城區改造項目，專項債用于市政道路及管網建設，總融資40.49億元。

城市公共空間優化

濱水區域整治、公園綠地提升等，強調生態與功能復合化。

二、專項債申報的核心要求

公益性導向

項目需以民生改善、城市功能優化為主，禁止純商業化開發（如房地產開發）。需與國土空間規劃、歷史文化保護規劃銜接，確保合規性。

收益自平衡機制

直接收益：停車場收費、商業租金、廣告位租賃等。間接收益：土地增值（需與公益性掛鉤，如配建保障房）、財政補貼（需納入預算）。覆蓋倍數要求：總收益需覆蓋債務本息1.1倍以上，部分案例達1.2-2.7倍。

前期手續完備性

需完成立項、用地規劃許可、環評、社會穩定風險評估（拆遷項目必備）等。法律意見書需確認拆遷程序合法性。

三、實施模式與創新

“肥瘦搭配”打包模式

將公益性項目（如道路建設）與經營性項目（如商業開發）捆綁，提升收益能力。
案例：廣州荔灣項目通過市政設施與商業配套組合，實現收益平衡。

國企主導與多元融資

地方國企作為實施主體，承接專項債資金并整合配套融資（如政策性貸款）。重慶設立城市更新專項基金（首期82億元），與專項債協同支持項目。

政策工具聯動

探索“專項債+REITs”模式，盤活存量資產（如將更新后物業資產證券化）。結合TOD（軌道交通導向開發）、EOD（生態環境導向開發）模式，提升項目綜合效益。

四、風險與注意事項

規避收益虛高

需基于市場調研合理預測收入（如租金定價參考周邊同類項目）。

手續合規性

涉及拆遷的項目必須取得社會穩定風險評估報告，避免程序瑕疵。

期限匹配

專項債期限一般為10-30年，需與項目回報周期匹配（如老舊小區改造多選15年期）。

五、典型案例分析

青島濟南路片區改造

總投資11.6億元，專項債融資8.5億元（占比73.3%），收益覆蓋倍數1.31倍。收入來源：客房出租、商業租賃等，期限15年，利率3.82%。

重慶渝中區專項債包

2021-2023年發行13個專項債包（總額83.3億元），支持老舊小區改造及生態治理。利率2.71%-3.3%，期限10-30年，惠及12萬戶居民。

北京土儲專項債

2025年發行462.9億元專項債，其中116.9億元用于土地一級整理開發，支持城市更新前期土地儲備。

專項債在城市更新中通過“政策合規性+收益平衡+多元模式”實現資金閉環，但其成功依賴精準的項目篩選、嚴謹的財務測算及合規的流程管理。未來需進一步探索市場化收益創新（如碳匯交易）與跨區域聯動機制，以擴大資金撬動效應。