現代物流園區規劃建設思路
物流園區規劃建設物流園區規劃建設
現代物流必須以周邊發達的現代制造業為基礎，才有物可流；必須以發達的海、陸、空交通骨架為依托，才有物能流；必須以良好的區位優勢為條件，才有物必流；必須以發達的信息、旅游、住宿、購物等現代服務業及公正、有效的司法、行政為保障，才能物暢其流。 我國現代物流業發展從起步開始就具有強烈的“中國特色”，其中最具爭議也是最具“熱點效應”的話題之一就是“物流園區”的建設。由于世界各地經濟發達國家均為純市場經濟國家，因此物流業發展完全遵循市場供需均衡發展規律，經過漫長的市場磨合發展，形成了“企業物流”與“物流企業”這樣一組簡單明了的供需關系，并且已融入供應鏈中。
在中國，一方面因為物流需求不夠旺盛，物流供應能力不強水平不高，物流市場供需適應度與發達國家（地區）的差距十分明顯；另一方面，我國仍處于社會主義市場經濟轉型期，市場自身發展力較弱，政府調控推進力較強。
在此情況下，全國各地政府紛紛規劃建設物流園區、中心等大規模物流節點（部分地區定義為物流產業集聚區），并引起必要性的爭議和能否成功的疑問。
我國物流園區建設存在的主要問題
目前國內大多數物流園區開發遭遇著“雷聲大、雨點小”的困惑和尷尬。這些倉促上馬、占用大片規劃用地、動輒十數億乃至上百億元投資的物流園區項目是否經過了詳細的調研和考察？這里面有多少是政府的“形象工程”？是否產生了預期的經濟和社會效益？
究其原因，很多物流園區先做控規、再招商。工程控制性規劃更多的是從工程可行性和技術角度給出園區的土地控制、功能區域、建筑指標等數據，而忽略了園區的市場和客戶需求。市場需求是任何物流園區成長的關鍵和根本，忽略了市場需求，直接導致物流園區招商引資效率和效果不佳。
現代物流園區規劃建設的必要性
1.物流園區的定義
根據國內外發展的情況，物流園區可定義為形成社會化規模化的物流業集聚地區。應基本符合下列要求：
主要提供社會化公共物流服務；
眾多物流企業集聚；
完善的綜合物流功能；
較高的物流服務水平；
較強的物流集聚效應；
較明顯的物流產業規模。
國家標準術語（2006版）中物流園區的定義則是：
為了實現物流設施集約化和物流運作共同化、或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等區域、集中建設的物流設施群與眾多物流業者在地域上的物流集結地。
2.物流園區的分類
我國物流園區宜分為：
（1）交通服務型：又可分為空港物流園區、海港物流園區、路港（陸上交通運輸樞紐）物流園區；
（2）產業服務型；
（3）商貿服務型；
（4）綜合服務型；
3.物流園區建設的意義
科學規劃的物流園區建設將分布于城鄉各個角落的物流結點統一起來，通過功能整合、技術創新、規模運作，有利于：打造順暢物流系統支持當地現代制造和商貿流通業降低生產流通成本、提高供應鏈整體效率，提高整體經濟素質和效率；減少物流系統給城市發展造成的負面影響，改善城市的交通、生態環境、城市的景觀和優化城市的功能布局，增強城市的綜合競爭力；營造物流產業優良投資環境，促進第三方物流業發展，推進物流產業的社會化、現代化、集約化、專業化；政府各職能部門進駐物流園區，有利于政府的宏觀指導和企業的規范運作；物流園區建設的得益者。
政府：將物流園區作為物流產業發展的主要抓手、突破口、增長點等，作為宏觀調控重點項目，也是支持保障其他產業發展的基礎條件，注重社會效益與整體效益；
投資開發商：將物流園區作為物流地產開發、物流產業運作、物流延伸產業經營等投資開發項目；
生產與流通企業：享受物流業集聚帶來的規模效應，包括成本下降、水平提高、物流供應商選擇增加、功能優化等；
物流企業：享受物流業集聚帶來的規模效應、表現為良好的競爭與協作環境、良好的政策與服務效應、配套與基礎設施完善、環境完善；
其他企業：共享物流業集聚帶來的房地產升值、服務業完善、就業機會增多、交通條件改善等；
本地居民：共享人流、物流集聚帶來的商機，如餐飲、住宿、商務、商貿、文化、娛樂等。
由此可以得出我國物流園區規劃建設的必要性結論：
根據我國國情特色，科學合理的規劃建設數量適當、規模適度、布局適宜、功能適中的現代物流園區。有助于政府宏觀調控與重點突破，有助于區域經濟發展與土地開發升值，有助于當地物流業發展的優化組合。
就在我國物流園區建設引起爭議之時，經濟發達國家早已開始重視現代物流園區（基地、團地）的規劃建設。如德國、日本等。
物流園區規劃建設思路
1. 物流園區選址
作為特殊的產業集聚區，在物流需求量充分大（當然是按動態發展的背景）的前提下，選址無疑是關鍵的第一步。根據國內物流園區規劃建設的成功經驗與失敗波折來看，綜合物流選址的基本原則是：
（1）位于城市中心區的邊緣地區
一般設在城市道路網的外環線（繞城干道）附近，既有利于城市內外物流的流通轉換，又能保護城市中心區的交通環境、土地開發、生態環境等。
（2）位于內外交通樞紐附近
設在城市道路網的外環線與放射干道交叉點（城市交通樞紐），且在城市對外交通的主要通道與節點附近，如鐵路（貨運站、編組站）、高速公路（出入口、立體交叉）、國道或省道交叉口、空港、水運港口等。
（3）位于城市物流的主要發生源節點附近
設在有較大物流量產生、吸引、集疏的區域，如大型產業園區、大型市場、大型交通樞紐等物資集散源頭。
（4）位于土地可開發資源較好的地區，盡可能選擇非農保地。
（5）位于經營管理水平較高，成本較低的地區。
2. 物流園區規劃
物流園區規劃：
（1）不是單純的產業規劃；
（2）有別于國家和區域物流發展規劃；
（3）不同于工業與房地產園區規劃；
3.物流園區的建設思路
創新源物流策劃機構是國內最早從事物流園區咨詢規劃的專業顧問團隊，憑借“6年行業咨詢經驗”和“十幾個各地成功案例”，以“嚴謹求實、互動創新”的規劃咨詢理念有機會參與到貴物流園區的開發建設中。關于園區開發建設思路，我們認為：以科學規劃為前提，以合理的市場定位為立足點，以突出的功能為亮點，以項目合理投資收益為基礎；打造園區服務平臺，從投資商、運營商和經營商等利益相關方角度完善園區投資環境；以提高園區運營效率為根本，堅持“建設在區內，發展在區外”的原則，積極開展招商和業務拓展活動；
建立健全園區管理體制，堅持政企分開，引入市場運行機制；樹立園區品牌形象，走品牌化發展的道路；搭建園區信息平臺，高標準建立信息化物流園區；因此，園區產業規劃決定市場定位，市場定位決定功能定位，功能定位決定用地規模及土地功能性質，土地功能性質決定園區各地塊項目開發的詳規。